中商情報網(wǎng)訊：工業(yè)上樓，是一種將生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)過程遷移到高層廠房的新型產(chǎn)業(yè)空間載體。工業(yè)上樓是城市解決空間短缺、實現(xiàn)城市功能和產(chǎn)業(yè)升級之間協(xié)調(diào)融合的有效途徑，也是開發(fā)運營商利用環(huán)境硬件、產(chǎn)業(yè)聚集等優(yōu)勢提升招商引資效率、降低運營成本，助力企業(yè)發(fā)展提速升級的重要手段。

第一部分：工業(yè)上樓的定義、優(yōu)勢及開發(fā)模式

“工業(yè)上樓”建筑是指具備相近行業(yè)高通用性、高集約性的特點，符合國家通用建筑標準及消防、節(jié)能、環(huán)保等現(xiàn)行規(guī)范和政策要求，用地性質(zhì)為普通工業(yè)用地（M1）或新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、容積率不低于3.0、高度24米以上、層數(shù)5層及以上，配置工業(yè)電梯且集生產(chǎn)、研發(fā)、試驗功能于一體的廠房。

“工業(yè)上樓”是不同于傳統(tǒng)模式下在單層工廠中進行生產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)為在高層大廈中進行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計的新型工業(yè)樓宇模式。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級加速和產(chǎn)業(yè)用地資源日益緊張的背景下，“工業(yè)上樓”成為促進土地利用優(yōu)化、推動企業(yè)生產(chǎn)效率提升、降低企業(yè)運輸成本、實現(xiàn)環(huán)境友好和可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。

資料來源：《數(shù)字化賦能“工業(yè)上樓”白皮書》、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

“工業(yè)上樓”的開發(fā)模式包括政府主導、市場主導以及政企合作模式等，目前我國“工業(yè)上樓”項目主要是以政府主導、國企實施的方式進行。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

第二部分：“工業(yè)上樓”的發(fā)展歷程及國內(nèi)相關(guān)政策

“工業(yè)上樓”模式最早起源于美國和日本，20世紀60年代，日本將工業(yè)廠房轉(zhuǎn)移到城市中心區(qū)域，將生產(chǎn)線安置在高層建筑物內(nèi)，這種模式被稱為“立體城市化工業(yè)”。20世紀90年代以來，新加坡和中國香港開始對“工業(yè)上樓”進行初步探索，并形成“香港工業(yè)大廈”和“新加坡堆疊式廠房”兩種典型模式。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

從國內(nèi)發(fā)展情況來看，我國借鑒了新加坡和香港的發(fā)展經(jīng)驗，“工業(yè)上樓”的應(yīng)用最早出現(xiàn)在珠三角地區(qū)。2014年，深圳通過探索“工改工”城市更新的做法，將普通工業(yè)用地改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地，通過建設(shè)多層工業(yè)建筑，實現(xiàn)土地的高效集約利用，在珠三角地區(qū)開始率先探索“工業(yè)上樓”發(fā)展模式。此后，廣州、東莞、佛山、中山、珠海等主要工業(yè)城市相繼出臺相關(guān)政策。

2021年，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗做法的通知》，在第十條——劃定“區(qū)塊線”，保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，明確提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。在中央政策的支持下，江蘇、山東、天津、上海等省市紛紛出臺相關(guān)政策，給予土地、財稅、金融等多方面支持，并提出“工業(yè)上樓”項目開發(fā)建設(shè)細則，“工業(yè)上樓”在全國各地逐步落地。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

第三部分：國內(nèi)外“工業(yè)上樓”相關(guān)案例

隨著城市土地資源緊缺、科技的不斷進步和社會的不斷發(fā)展，“工業(yè)上樓”正在成為各地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的新業(yè)態(tài)、新模式。我國具有示范意義的“工業(yè)上樓”項目包括深圳全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷、蘇州騰飛新蘇工業(yè)坊、青島城陽夏莊智造園等。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

深圳全至科技創(chuàng)新園

深圳全至科技創(chuàng)新園處于寶安區(qū)，是全國首個“工業(yè)上樓”項目。始于2012年的“工業(yè)上樓”改造，以近3萬平方米的占地面積，創(chuàng)造了約16.8萬平方米的建筑面積，23層的科創(chuàng)大廈高99.8米，提供工業(yè)空間15.5萬平方米，累計孵化科技企業(yè)數(shù)量300多家。大廈標準層承重750公斤/平方米，可以滿足電子信息、智能裝備、醫(yī)療器械、新材料等現(xiàn)階段“工業(yè)上樓”主導產(chǎn)業(yè)的中試、制造等荷載需求。

東莞松山湖智谷

松湖智谷產(chǎn)業(yè)園（寮步香市孵化鏈項目），PPP項目，占地面積1500畝，建筑面積180萬平方米。以新一代信息技術(shù)、智能制造裝備、大數(shù)據(jù)、新材料、電動汽車、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主題，打造東莞“產(chǎn)城人”融合示范區(qū)。園區(qū)產(chǎn)品形態(tài)體現(xiàn)了后工業(yè)時代創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計風格，按生產(chǎn)需求自由分隔。還配套了2.LOFT創(chuàng)意辦公空間（LOW-E玻璃幕墻），首層高6.0米，標準層高4.5米，300-1200㎡自由分割。園區(qū)集高端生產(chǎn)、中試研發(fā)、總部辦公、組裝生產(chǎn)、展品展示等功能于一體。

蘇州騰飛新蘇工業(yè)坊

1995年，蘇州工業(yè)園區(qū)引入新加坡企業(yè)騰飛集團，借鑒新加坡多層廠房開發(fā)經(jīng)驗，打造了“騰飛新蘇工業(yè)坊”，當時容積率1.25，建筑面積11.61萬平方米，為8幢兩層廠房。2016年，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的需要，騰飛集團拆除了3幢兩層老廠房改建為6幢6層廠房，容積率提高至1.8，地上建筑面積增加了43.5%，達到16.66萬平方米，并擴建了地下一層建筑2萬平方米。

第四部分：“工業(yè)上樓”發(fā)展前景

1.“工業(yè)上樓”有利于縱向拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間

“工業(yè)上樓”正在成為超大規(guī)模城市破題先進制造業(yè)集聚發(fā)展的新方向。制造業(yè)高端化智能化的快速發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)生變化，制造業(yè)日益向著知識密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，縮小用地空間成為可能?？v向拓展產(chǎn)業(yè)空間，不僅可緩解土地資源緊缺、用地成本高等難題，而且“工業(yè)上樓”后，由于產(chǎn)業(yè)相對集中，形成的集聚效應(yīng)也將成倍放大，從而形成新的先進制造業(yè)集群。

2.技術(shù)進步驅(qū)動“工業(yè)上樓”發(fā)展創(chuàng)新

人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的不斷成熟和創(chuàng)新，驅(qū)動著“工業(yè)上樓”朝著智能化和自動化發(fā)展。未來工業(yè)上樓將以數(shù)字化運營模式為主，對生產(chǎn)過程、設(shè)備狀態(tài)、物流運輸管理等進行數(shù)字化管理。通過實時監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析，提高生產(chǎn)效率和質(zhì)量，實現(xiàn)工廠作業(yè)的自動化，管理模式的遠程化和操作指導的智慧化。應(yīng)用人工智能和機器學習算法，對園區(qū)生產(chǎn)的各項數(shù)據(jù)進行分析和預測，助力企業(yè)優(yōu)化生產(chǎn)計劃和資源配置。隨著技術(shù)不斷創(chuàng)新和數(shù)字化升級轉(zhuǎn)型，企業(yè)的對戶型產(chǎn)品的需求也會呈差異化和個性化，園區(qū)的戶型產(chǎn)品也將呈多元化供企業(yè)靈活搭配。