疫情當(dāng)頭，企業(yè)租金損失怎么辦？

 

突如其來的新冠肺炎疫情仍然讓所有人始料未及，帶來的沖擊也是史無前例的，我們大多數(shù)企業(yè)因?yàn)檎娱L假期、延遲復(fù)工等管控措施，經(jīng)營場所一直處于關(guān)停狀態(tài)，即使目前疫情得到了一定控制，但企業(yè)依然只是半開工、半停工，生產(chǎn)經(jīng)營面臨著巨大困難，個別企業(yè)已經(jīng)掙扎在生與死的邊緣，但每個月固定支出的租金成本無疑給企業(yè)帶來較大的沉重負(fù)擔(dān)。針對這種情形，萬達(dá)、華潤等地產(chǎn)商紛紛主動給商鋪承租人減免租金，地方政府比如深圳市、區(qū)也出臺措施，要求國企、政府物業(yè)減免租金2個月，一定程度上緩解了企業(yè)的成本壓力。那么出租方如果未主動減免租金的，承租人是否有權(quán)主張租金減免？針對這個問題，本期廣東新本律師事務(wù)所閻虹宇律師將為大家進(jìn)行解讀。

 

【案例一】基本案情：2001年2月，新黃浦商廈與拍譜公司簽訂了租賃協(xié)議，將其新黃浦商廈五、六兩層共計(jì)建筑面積4,518平方米房屋交由拍譜公司承租，主要從事娛樂服務(wù)業(yè)，租賃期限自2001年2月1日至2009年1月31日。第一年至第三年每年年租金為350萬元，租金按月繳納。

2003年5月15日，拍譜公司向新黃浦集團(tuán)發(fā)出一份要求“非典”停業(yè)期間免除所有房租的函，稱為防止“非典”，暫時停業(yè)，要求減免停業(yè)期間3個月的全部房租。

因拍譜公司拖欠數(shù)個月租金，新黃浦集團(tuán)起訴至法院要求拍譜公司支付租金。

 

裁判要旨：上海第二中級人民法院二審審理認(rèn)為，基于我國在2003年春夏季節(jié)發(fā)生“非典”疫情一事眾所周知，而且當(dāng)時娛樂行業(yè)響應(yīng)政府部門防治“非典”的要求而停業(yè)也是公知的事實(shí)，因此，根據(jù)公平原則，上訴人提出其停業(yè)3個月的租金應(yīng)免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應(yīng)扣除3個月的租金。

 

【案例一】基本案情：2002年1月1日，西關(guān)居委會與李培艷簽訂租賃合同，合同約定，西關(guān)居委會將萊州市客運(yùn)賓館的房屋、設(shè)備及低值易耗品租賃給李培艷經(jīng)營，租賃期限為三年，自2002年1月1日至2004年12月31日，每年租金14.5萬元。2003年，遇到非典疫情，村委給李培艷減免了兩個月的租金。

之后，雙方在履行合同過程中發(fā)生爭議導(dǎo)致訴訟，訴訟的爭議焦點(diǎn)之一是關(guān)于李培艷2個月的租金是否扣減問題。

原告李培艷主張，2003年在其經(jīng)營過程中，遇到“非典”疫情，當(dāng)時萊州市公安局下發(fā)文件，從2003年4月份到10月份不準(zhǔn)其他賓館接待客人，只準(zhǔn)萊州賓館、商業(yè)大廈接待客人，對其經(jīng)營產(chǎn)生了影響，應(yīng)予以扣減2個月的租金。

被告西關(guān)居委會主張，原告李培艷提交的證據(jù)均不能證實(shí)“非典”期間旅館業(yè)必須減免租金，公安局的材料只是要求萊州市三家賓館接待來自疫區(qū)的旅客，對非疫區(qū)的旅客并不限定，同時也并未要求原告的旅館必須關(guān)門停業(yè)。

 

裁判要旨：山東省煙臺市中級人民法院二審認(rèn)為，“非典”疫情系不可預(yù)知的災(zāi)害，上訴人李培艷承租的賓館停業(yè)，造成經(jīng)濟(jì)損失是客觀存在的，并有西關(guān)居委會兩委成員簽字確認(rèn)，該損失超出了市場風(fēng)險(xiǎn)的范圍，原審適用情勢變更原則適當(dāng)減免部分租賃費(fèi)，于法有據(jù)。

 

【律師觀點(diǎn)】

在上述兩個真實(shí)案例中，法院均支持了企業(yè)“非典”期間免付租金的訴求。我們認(rèn)為，本次疫情大面積爆發(fā)后，政府部門出臺了封城、實(shí)施交通管制、延長假期、延遲復(fù)工等行政措施，這些措施完全符合“不能預(yù)見、不能避免且不能克服”的不可抗力的三大特征，租客在不可抗力的影響下，對租賃房屋的使用和收益受到了必然的限制，基于此，租客有權(quán)根據(jù)《民法總則》、《合同法》所規(guī)定的不可抗力、情勢變更或者公平原則為由，有權(quán)要求減免延遲復(fù)工或停工停產(chǎn)期間的租金，并且一般會得到法院的支持。

 

但在實(shí)踐中，對于是否有權(quán)主張租金減免，能否最終得到減免，判斷的關(guān)鍵在于疫情的發(fā)生與承租人不能使用房屋之間有無必然的因果聯(lián)系，如果疫情未給承租人使用房屋帶來直接的、根本的影響，承租人就不能以不可抗力、情勢變更等為由要求減免租金，更不能免除違約責(zé)任。比如在鵬程假日大沐有限公司與正典表業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛案（(2013)遼審二民抗字第14號）中，遼寧省高級人民法院認(rèn)定：正典公司經(jīng)營范圍為“中餐加工零售；煙、酒、飲料零售”，并非專門從事野生動物的餐飲經(jīng)營，野生動物經(jīng)營活動的停止，只是對其餐飲經(jīng)營造成部分影響而不是全部。由此可見，因“非典”疫情和政府有關(guān)部門因此而下發(fā)的停止野生動物經(jīng)營的通知，只是對正典公司的部分經(jīng)營活動造成影響，尚不足以導(dǎo)致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行。本案的案情不符合《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（已失效）中所指出的‘因政府及有關(guān)部門為防治非典疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于非典疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛’的情形……”。

【延伸觀點(diǎn)】

一、企業(yè)在復(fù)工之后，承租人因?yàn)橐咔橛绊憣?dǎo)致經(jīng)營慘淡，是否可以主張租金減免？我們認(rèn)為，需要結(jié)合具體情況進(jìn)行判斷：

（一）首先看合同是否有約定減免的條款

2003年“非典”之后，許多合同版本都有這樣的條款內(nèi)容“因市政建設(shè)、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、非典等傳染疾病等意外事件致使無法正常經(jīng)營的，應(yīng)減免該期間的租金”。如果合同中有上述類似的約定，承租人有權(quán)主張減免租金。

（二）看是否符合政策減免的規(guī)定

針對疫情給各企業(yè)帶來的沖擊和影響，各地政府出臺了大量的扶持政策，其中最重要的扶持措施就是減免租金。比如《深圳市應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的若干措施》明確規(guī)定，對租用市、區(qū)政府以及市屬、區(qū)屬國有企業(yè)持有物業(yè)(含廠房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、寫字樓、農(nóng)批市場、商鋪、倉儲物流設(shè)施、配套服務(wù)用房等)的非國有企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和個體工商戶，免除2個月租金。積極鼓勵倡導(dǎo)社區(qū)股份合作公司、非國有企業(yè)、個人業(yè)主參照國有企業(yè)做法減免物業(yè)租金。因此，如果企業(yè)租用的是市、區(qū)政府或市屬、區(qū)屬國企持有的物業(yè)，即使已經(jīng)復(fù)工，也有權(quán)主張減免租金。

 

但如果企業(yè)租用非政府物業(yè)或國有物業(yè)，且復(fù)工并正常使用的，主張減免租金很難得到法院的支持，建議積極與出租方協(xié)商，爭取減免部分租金。

 

二、企業(yè)在復(fù)工之后，因?yàn)橐咔橛绊憣?dǎo)致經(jīng)營困難，是否可以主張解除合同避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大？

 

（一）首先，看合同中是否存在約定解除的條款

如果合同中約定了“因市政建設(shè)、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、非典等傳染疾病等意外事件致使無法正常經(jīng)營的，可以解除合同”。如果合同中有上述類似的約定，承租人有權(quán)主張解除合同，并免除相關(guān)違約責(zé)任。

 

（二）其次，事后協(xié)商解除或單方解除租賃合同，但存在支付違約金的風(fēng)險(xiǎn)

《合同法》第93條規(guī)定“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”，據(jù)此，承租人可與出租人協(xié)商解除合同，協(xié)商時可重點(diǎn)就違約金是否免除、支付多少進(jìn)行協(xié)商，盡量減輕合同違約負(fù)擔(dān)。如違約金部分協(xié)商不成，并且過高的（一般超過損失的30%即為過高），承租人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

 

如果雙方無法協(xié)商解除合同的，承租人為避免越陷越深、導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，需要單方解除合同的，承租人可直接解除租賃合同達(dá)到止損的目的，但需承擔(dān)違約責(zé)任。

 

【律師建議】

通過案例以及論述分析，為防患于未然，我們提出以下建議：

 

一、對于正在履行的租賃合同，建議承租人結(jié)合具體情形，決定是否主張減免租金，如需要通過訴訟或仲裁減免，需提前做好證據(jù)的收集和保留，包括政府管控措施、相關(guān)損失等證據(jù)；

 

二、對于未來需要簽署的租賃合同，建議對合同條款進(jìn)行完善，增加“因市政建設(shè)、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、罷工、非典等傳染疾病等意外事件致使無法正常經(jīng)營的，可以減免租金或解除合同”等內(nèi)容，即使企業(yè)復(fù)工，因經(jīng)營不理想，也可以按照約定減免租金或解除合同，避免單方解除合同承擔(dān)違約金的風(fēng)險(xiǎn)。

【公益服務(wù)】

疫情期間，為切實(shí)幫助會員企業(yè)應(yīng)對處理法律問題或法律糾紛，將次生災(zāi)害和損失降到最低，廣東新本律師事務(wù)所律師專家將為會員企業(yè)提供3個月（2020年3月1日-2020年5月31日，每天上午10點(diǎn)到晚上8點(diǎn)（律師開庭或從事其他重要工作暫時無法接受咨詢除外））公益性的法律咨詢服務(wù)，為大家解答目前遇到的亟待解決的法律問題，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。歡迎各會員企業(yè)踴躍咨詢。聯(lián)系方式：

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